상가 장기수선충당금 반환 임차인·임대인·관리단 정산 기준과 절차
1) 정의 / 개념 정리
상가에서 흔히 말하는 “장기수선충당금”은 건물의 주요 시설(공용부분 포함) 교체·보수 등을 위해 매달 적립하는 돈을 말합니다. 다만 **아파트(공동주택)**에는 “장기수선충당금” 제도가 법에 명확히 규정되어 있고, **집합건물(상가·오피스 등)**에서는 2020년 이후 법 개정으로 “수선적립금” 규정이 생겨 운용됩니다.
| 구분 | 공동주택(아파트 등) | 집합건물(상가·오피스 등) |
|---|---|---|
| 명칭(현장 표기) | 장기수선충당금 | 수선적립금(현장에선 “장기수선충당금”으로 적히기도 함) |
| 법적 틀 | 공동주택관리법에 근거 | 집합건물법 제17조의2 “수선적립금” 근거 |
| 누가 원칙 부담? | 소유자 부담(임차인은 납부의무자 아님) | 원칙적으로 구분소유자(소유자) 부담(점유자가 대신 내면 소유자가 정산) |
| 반환(정산) 기본 방향 | 임차인이 대신 냈다면 계약 종료 시 소유자에게 정산 청구 | 점유자가 대신 냈다면 소유자가 점유자에게 지급 규정 존재(시행령) |
※ 핵심: “상가”라도 **아파트 단지 내 상가(주상복합 포함)**인지, 상가 단독 집합건물인지에 따라 적용 논리가 달라질 수 있습니다.
2) 대상 / 적용 조건
반환(정산) 가능성을 판단하려면 아래 3가지를 먼저 체크합니다.
체크리스트(구조화 목록)
건물 유형
주상복합/아파트 단지 내 상가(관리주체가 아파트 관리체계로 운영되는지)
상가 단독 집합건물(관리단·규약 중심 운영인지)
고지서 항목 명칭
“장기수선충당금/수선충당금/수선적립금” 등으로 매달 부과되는지
내가 실제로 납부했는지(증빙)
관리비 납부영수증, 계좌이체 내역, 관리비 고지서 누적표 등
| 확인 포인트 | YES면 의미 | 다음 행동 |
|---|---|---|
| 임대차계약서에 “장기수선충당금/수선적립금 부담 주체” 조항이 있다 | 계약 조항이 정산의 1차 기준 | 조항대로 정산(특약이 중요) |
| 관리규약/관리단 결의로 수선적립금(장기수선 항목) 징수 근거가 있다 | 관리단이 적립금을 합법적으로 운용할 가능성 ↑ | “대납분 정산”을 소유자에게 청구 |
| 임차인이 관리비와 함께 계속 납부했다 | 임차인이 “대납”했을 가능성 | 퇴거 시 “납부확인서”로 정산액 산출 |
집합건물(상가)에서는 관리단이 규약 또는 관리단집회 결의에 따라 수선적립금을 징수·적립할 수 있고(집합건물법 제17조의2), 점유자가 대신 납부한 경우 구분소유자가 그 금액을 점유자에게 지급하도록 시행령에 규정되어 있습니다.
3) 인정 기준 / 불인정 기준
상가 장기수선충당금(수선적립금) “반환”은 보통 관리단/관리사무소가 임차인에게 직접 환급하는 구조가 아니라, 임대인(소유자)과 임차인 간 정산으로 풀리는 경우가 많습니다. 실제 판례에서도 “임차인이 납부한 장기수선충당금은 실질적으로 소유자에게 부과된 것으로 보고, 임차인은 소유자와 정산받을 수 있다”는 취지로 판단하면서 관리단 상대 청구를 기각한 사례가 있습니다(서울북부지법 2024.5.23. 2023가단137284).
| 구분 | 인정(정산 가능) 쪽에 가까운 경우 | 불인정/분쟁 가능성이 큰 경우 |
|---|---|---|
| 계약서 | “소유자 부담, 임차인 대납 후 종료 시 정산” 등 특약 명확 | 특약 없음 + 관행만 존재 |
| 부과 근거 | 집합건물 규약/결의에 수선적립금 근거 존재 | 규약 제정 전 기간 부과 등 근거 취약 |
| 청구 상대 | **소유자(임대인)**에게 정산 청구 | 관리단/관리사무소에 “직접 환급”만 요구 |
| 증빙 | 기간별 납부내역·고지서·영수증 확보 | 현금 납부/내역 누락 |
| 시점 | 계약 종료 정산 시점에 일괄 산출 | 종료 후 장기간 방치로 시효·입증 리스크 ↑ |
공동주택(아파트) 영역에서는 “장기수선충당금은 소유자 부담, 임차인이 대신 납부했으면 임대차 종료 시 소유자에게 반환(정산) 청구”가 생활법령정보(법제처)에서 명시적으로 안내됩니다.
4) 신청·신고·입력 방법 (단계별)
상가에서 “반환”을 실무적으로 진행하는 가장 안전한 루트는 아래 순서입니다.
단계별 절차(구조화 목록)
관리사무소/관리단에 납부내역 증빙 요청
“장기수선충당금(수선적립금) 항목”이 분리 표기된 기간별 납부내역서/확인서 요청
정산 대상 기간 확정
입주(영업 시작)~퇴거(명도)일까지, 임차인이 납부한 금액 합산
임대인(소유자)에게 정산 요청
퇴거 정산서에 포함하거나, 별도 문서로 “대납분 정산” 요구
미지급 시 증거를 남기는 방식으로 재요청
문자/이메일/내용증명 등 “요청 사실+금액+근거(계약 조항/법·규약)” 남기기
분쟁 단계(선택)
합의 불가 시: 지급명령/소액사건/민사 조정 등 법적 절차 검토(사안별로 달라질 수 있음)
| 단계 | 누구에게 | 준비서류(예시) | 결과물 |
|---|---|---|---|
| 1. 내역확보 | 관리사무소/관리단 | 관리비 고지서, 신분확인, 사업장 호수 | 납부확인서/내역서 |
| 2. 산출 | 본인 | 기간별 내역서 | 정산금액 합계 |
| 3. 요청 | 임대인(소유자) | 임대차계약서, 정산표 | 지급 합의/정산 |
| 4. 재요청 | 임대인 | 내용증명(선택), 증빙 첨부 | 지급 압박/분쟁 대비 |
| 5. 분쟁 | 법원/조정 | 증빙 일체 | 결정/판결/조정 |
집합건물 쪽은 “점유자가 대신 납부한 수선적립금은 구분소유자가 점유자에게 지급”하도록 시행령에 규정이 있어, 정산 청구의 상대방을 ‘소유자’로 잡는 논리가 깔끔해집니다.
5) 표 기반 요약 정리
아래 표만 보고도 “내 케이스가 어디에 가까운지” 빠르게 판단할 수 있습니다.
| 질문 | 답이 YES면 | 결론(실무) |
|---|---|---|
| 관리비에 “장기수선충당금/수선적립금”이 매달 부과되나? | 적립금 성격의 항목 존재 | 정산 대상 가능성 있음 |
| 실제 납부자가 임차인(나)인가? | 대납 구조 | 소유자에게 정산 청구가 기본 |
| 계약서에 소유자 부담/정산 특약이 있나? | 강력한 근거 | 특약대로 정산 요청 |
| 건물이 “상가 집합건물(관리단 운영)”인가? | 집합건물법 영역 | “수선적립금(대납분)” 논리 적용 |
| 관리단에 직접 환급 요구할 계획인가? | 리스크 ↑ | 판례상 기각된 사례 존재 → 소유자 정산 우선 |
6) 자주 하는 실수 / 주의점
실수 체크리스트(구조화 목록)
**“관리사무소가 돌려줘야 한다”**고 단정하고, 임대인 정산을 건너뜀
고지서에 적힌 항목을 통째로 “관리비”로만 보고 장기수선 항목을 분리 산출하지 않음
현금 납부/대납을 하면서 영수증·이체내역을 누락
임대차계약서 특약을 확인하지 않고 “관행”만 믿음
퇴거 정산 때 말로만 요청하고 증거를 남기지 않음
| 주의 포인트 | 왜 중요한가 | 대응 팁 |
|---|---|---|
| 청구 상대(임대인 vs 관리단) | 상대를 잘못 잡으면 시간만 소모 | 1차는 임대인 정산으로 접근 |
| 기간·금액 산출 | 소액이라도 누적이 큼 | 월별 합계표로 정리 |
| 근거 확보 | 분쟁 시 입증이 핵심 | 계약서+납부내역서 세트 |
7) 상황별 예시 (3~5개)
예시 1) 주상복합 단지 내 상가, 관리비에 장기수선충당금이 분리 표기
임차인이 관리비와 함께 매달 납부
퇴거 시 납부내역서 발급 → 임대인에게 정산 요청
(아파트 영역과 유사하게 “소유자 부담, 임차인 대납 정산” 구조로 처리되는 경우가 많음)
예시 2) 상가 단독 집합건물, 고지서에는 장기수선충당금이 있으나 규약이 최근에야 제정됨
과거 기간 부과 근거가 약하더라도, 관리단을 상대로 바로 환급 청구하면 다투게 될 수 있음
실제 판례에서 관리단 상대 부당이득 반환 청구가 기각된 사례가 있음 → 임대인 정산이 우선 루트
예시 3) 계약서 특약: “장기수선충당금은 임대인 부담, 임차인이 선납 후 종료 시 정산”
가장 깔끔한 케이스
퇴거 정산서에 “선납 장기수선충당금 합계”를 넣고 보증금에서 상계 처리도 가능(당사자 합의 필요)
예시 4) 임대인이 “임차인이 쓰는 동안 낸 거니 못 돌려준다” 주장
공동주택 영역 안내(법제처 생활법령정보)에서는 임차인은 납부의무자가 아니라는 취지로 설명
집합건물도 점유자가 대신 납부하면 소유자가 지급하도록 시행령 규정 존재 → 정산 논리 제시
예시 5) 임차인이 중간에 양도·전대가 있었고, 누가 냈는지 섞인 경우
“내가 낸 기간”만 정확히 분리해야 함
이전 임차인/전차인과의 정산이 섞이면 분쟁이 커지므로, 납부증빙 기준으로 월 단위 정리 권장
| 예시 유형 | 가장 흔한 해결 경로 |
|---|---|
| 단지 내 상가(장기수선 항목 존재) | 납부내역서 → 임대인 정산 |
| 집합건물 상가(수선적립금 구조) | 점유자 대납분 → 소유자 지급(시행령 근거) |
| 관리단 상대 환급 요구 | 판례상 기각 사례 존재 → 임대인 정산 우선 |
8) FAQ (최소 5개)
Q1. 상가인데도 “장기수선충당금”이 찍혀 있으면 무조건 돌려받나요?
무조건은 아닙니다. 내가 실제로 납부했는지, 계약/규약/법적 근거가 무엇인지, 그리고 정산 상대가 임대인인지를 먼저 봐야 합니다.
Q2. 관리사무소(관리단)에 “환급”을 요구하면 안 되나요?
케이스에 따라 다툼이 큽니다. 상가 집합건물에서는 관리단 상대 부당이득 반환 청구가 기각된 판례가 있어, 실무적으로는 임대인 정산을 1순위로 두는 편이 안전합니다.
Q3. 임대인이 “관리비는 임차인 부담”이라고만 말하면 끝인가요?
관리비 전체와 별개로, 장기수선 성격의 적립금은 소유자 부담/대납 정산 구조로 설명되는 자료가 있고(공동주택), 집합건물도 점유자 대납분을 소유자가 지급하도록 시행령 규정이 있습니다. 다만 최종 적용은 계약 조항과 사실관계에 좌우됩니다.
Q4. 정산액은 어떻게 계산하나요?
관리비 고지서에서 “장기수선충당금/수선적립금” 월별 금액만 합산합니다. “일반관리비/청소비/경비비” 등과 섞지 않는 것이 핵심입니다.
Q5. 퇴거 후 시간이 좀 지났는데도 청구할 수 있나요?
가능 여부는 계약 내용, 청구 구조, 시효 주장 등 변수가 많습니다. 최소한 납부내역·계약서·퇴거일을 정리해두고, 필요하면 법률전문가 상담을 권합니다(사안별 판단 필요).
Q6. 상가도 “수선적립금”을 반드시 걷어야 하나요?
집합건물에서는 관리단이 규약 또는 관리단집회 결의에 따라 수선적립금을 징수·적립할 수 있도록 규정되어 있습니다(“할 수 있다” 구조).
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